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Mehrfamilienhaus mit Baufinanzierung: Eigennutzung und Miete
Ein Mehrfamilienhaus kann vollständig vermietet oder teilweise selbst genutzt sein. Stellen Sie die Einheiten mit Fläche, Nutzung und bestehenden Mietverhältnissen dar. Die Bank benötigt diese Angaben für Bewertung und Einnahmeprüfung.
Ein gewerblicher Anteil kann die Produktwahl verändern. Ein Wohnobjekt mit mehreren Wohnungen sollte deshalb nicht ungeprüft als gewöhnliches Eigenheim eingereicht werden. Finanzierung, rechtliche Gestaltung und steuerliche Betrachtung richten sich nach der jeweiligen Nutzung.
Von der Kaltmiete zum verfügbaren Überschuss
Ziehen Sie nicht umlagefähige Ausgaben und eine angemessene Reserve von den Mieten ab. Auch leerstehende oder zeitweise nicht zahlende Einheiten verursachen weiterhin Gebäudekosten. Eine Mietsteigerung nach Kauf ist kein sicher bereits vorhandenes Einkommen.
Ein Modell mit 3.000 Euro monatlicher Kaltmiete und 700 Euro eigenen Gebäudeausgaben liefert vor Steuern und besonderen Ausfällen höchstens 2.300 Euro für weitere Verpflichtungen. Eine Rate von 2.600 Euro wäre damit nicht aus diesen Mieten allein gedeckt. Der Vergleich sollte auch einen Leerstandsfall enthalten.
Für die Finanzierung zählt der dauerhaft nutzbare Überschuss. Das gesamte Gebäude braucht außerdem eine Rücklage für größere Arbeiten.
Technik und Mietunterlagen vor dem Angebot
Heizung, Dach und Leitungen können mehrere Wohnungen gleichzeitig betreffen. Eine günstige einzelne Einheit hebt den Sanierungsbedarf des Gebäudes nicht auf. Lassen Sie Maßnahmen und ihre zeitliche Dringlichkeit prüfen, bevor der Eigenkapitaleinsatz feststeht.
Bereiten Sie Mietverträge, Übersicht der Zahlungen, Flächen und Objektunterlagen vor. Für einen Anschluss sind aktuelle Entwicklung und Restschuld wichtig. Angebote lassen sich erst vergleichen, wenn die bewertete Nutzung und der zugrunde gelegte Überschuss erkennbar sind.
Welche Mieteinnahmen gehören in die Kreditrechnung?
Verwenden Sie die vertraglichen Nettokaltmieten beziehungsweise nachvollziehbare Annahmen für noch freie Wohnungen. Warmmieten enthalten Kosten, die nicht als frei verfügbarer Überschuss behandelt werden können. Verwaltung, nicht umlagefähige Ausgaben, Reparaturen und Leerstand gehören zusätzlich in den Plan.
Prüfen Sie, ob Mietrückstände, besondere Vertragsrechte oder absehbare Neuvermietungen vorliegen. Ein Exposé kann mit einer theoretischen Sollmiete rechnen, die heute noch nicht gezahlt wird. Für die Finanzierung ist die belegbare Situation wichtiger als ein frei angenommener späterer Spitzenwert.
Rechenbeispiel: Warum die Bruttorendite nicht die Rate bezahlt?
Ein eigenes Haus mit vier Wohnungen erzielt 3.600 Euro monatliche Nettokaltmiete. Für Verwaltung, nicht umlagefähige Kosten und Reparaturrücklage werden 650 Euro angesetzt, für Ausfälle weitere 200 Euro. Es bleiben 2.750 Euro vor Darlehenszahlungen und persönlichen Steuern. Eine Kreditrate von 2.900 Euro wäre dadurch nicht vollständig gedeckt.
Eine Sanierung kann zusätzlich Zeit mit weniger Miete verursachen. Auch nach einer Verbesserung darf eine beliebige sofortige Mietsteigerung nicht als sicherer Zahlungseingang gerechnet werden. Lassen Sie die zulässigen Mietannahmen und Zeitpunkte prüfen. Ein ausreichender Eigenpuffer hilft bei vorübergehenden Abweichungen.
| Bereich | Benötigte Informationen |
|---|---|
| Mieten | Verträge, Zahlung, Kautionen und Leerstand |
| Gebäude | Zustand, Flächen, Energie und notwendige Arbeiten |
| Kosten | Abrechnungen und nicht umlagefähiger Anteil |
| Finanzierung | Eigenmittel, Gesamtrate und Restschulden |
Welche Förderung wird bei mehreren Wohnungen betrachtet?
Für förderfähigen Neubau kann KfW 298 je anerkannter Wohneinheit relevant sein. Für die energetische Sanierung gibt es einen anderen Weg. Die Zahl der Wohnungen allein garantiert keine Förderzusage; technische Voraussetzungen, Kosten und Antragsregeln müssen stimmen.
Bei teilweise eigener Nutzung werden Haushalts- und Mietrechnung getrennt gezeigt. Den eigenen Wohnteil kann ein anderer Förderbaustein betreffen als vermietete Flächen. Die Bank braucht eine nachvollziehbare Kostenaufteilung und darf Einnahmen nicht doppelt berücksichtigen.
Prüfen Sie vor dem Kauf mehrere Szenarien mit geringerer Miete, größerer Reparatur und höherem Anschlusszins. Ein positiver Überschuss im ersten günstigen Monat sagt wenig über die ganze Haltedauer. Die Investition sollte auch dann finanzierbar bleiben, wenn einzelne Wohnungen zeitweise nicht den erwarteten Betrag erwirtschaften.
Fragen zum Kauf eines Mehrfamilienhauses
Kann ich jede vereinbarte Miete vollständig für den Kredit verwenden?
Nein. Eigene Objektkosten, Reserven und mögliche Ausfälle vermindern den verfügbaren Betrag.
Ist ein Haus mit Gewerbe dieselbe Finanzierung wie ein reines Wohnhaus?
Die Nutzung kann Anbieterregeln und Produktwahl verändern. Sie muss vollständig angegeben werden.
Warum braucht die Bank eine Übersicht einzelner Wohnungen?
Flächen, Nutzungen und Mietverhältnisse beeinflussen Einnahmen und Bewertung des Objekts.