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Baufinanzierung beim Hauskauf: den vollständigen Bedarf erfassen
Neben dem vereinbarten Preis fallen Erwerbsnebenkosten an. Bei älteren Häusern können Reparaturen oder energetische Arbeiten hinzukommen. Eine Besichtigung mit genauer Zustandsprüfung hilft, diese Kosten von bloßen Wohnwünschen zu trennen.
Heizung, Dach und Feuchtigkeit können größere Ausgaben erzeugen. Eine Finanzierungsreserve sollte nicht nur aus dem Rest bestehen, der nach dem Kauf zufällig übrig bleibt. Erfassen Sie bekannte Arbeiten mit Angeboten oder einer fachlichen Schätzung, bevor die Darlehenssumme festgelegt wird.
Finanzierung vor dem bindenden Kauf vorbereiten
Die Bank prüft Ihre wirtschaftliche Situation und das Objekt. Exposé, Grundrisse, Flächen, Energieausweis und Grundbuchinformationen können dafür benötigt werden. Stimmen Preis oder Wohnfläche in Unterlagen nicht überein, sollten die Abweichungen vor dem Antrag geklärt werden.
Eine allgemeine Budgetbestätigung ersetzt nicht die Objektprüfung. Bevor Sie sich endgültig zum Kauf verpflichten, müssen Bewilligung und Bedingungen der Auszahlung verstanden sein. Das gilt besonders, wenn noch ein Verkaufserlös oder eine Schenkung als Eigenmittel erwartet wird.
Ein tragbares persönliches Budget garantiert nicht, dass die Bank jedes Haus zum gewünschten Preis als Sicherheit akzeptiert.
Kaufpreisfälligkeit und Einzug abstimmen
Die Zahlung erfolgt nach den im Kaufvertrag geregelten Voraussetzungen und der entsprechenden Abwicklung. Fragen Sie die Bank, welche Sicherheiten und Nachweise vor dem Abruf erforderlich sind. Eine Grundschuldbestellung kann zeitlich vor der vollständigen Eigentumsumschreibung notwendig sein.
Für den Umzug können alte Miete und neue Kreditkosten zeitweise gleichzeitig anfallen. Planen Sie diese Überlappung ein. Erst nach Erwerb fallen zudem die vollen laufenden Hausausgaben an; sie sollten bereits in der ursprünglichen Haushaltsrechnung stehen.
Wie wird der Finanzierungsbedarf vor dem Notartermin berechnet?
Addieren Sie Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Maklerprovision. Dazu kommen bekannte Arbeiten, Umzug und ein angemessener Kostenpuffer. Die zurückbehaltene Notfallreserve wird nicht zugleich als Kaufzahlung eingesetzt. Erst die vollständige Rechnung ergibt den Kreditbedarf nach Eigenmitteln.
Prüfen Sie das Gebäude unabhängig vom Finanzierungsangebot. Dach, Heizung, Feuchtigkeit und Elektrik können größere Ausgaben erfordern. Ein angezeigter niedriger Zins sagt nichts über diese Kosten. Vor einer verbindlichen Entscheidung sollte klar sein, welche Reparaturen unmittelbar notwendig und welche später geplant sind.
Welche Bankzusage wird vor dem Kauf gebraucht?
Eine allgemeine Finanzierungsbestätigung kann sich nur auf wenige Angaben beziehen oder Bedingungen enthalten. Fragen Sie, ob das Objekt, der Preis und die erforderlichen Unterlagen abschließend geprüft sind. Ebenso wichtig ist, wann das Geld abgerufen werden kann. Ein positiver Rechnerwert ist keine gleichwertige Zusage.
Wenn Förderung geplant ist, wird deren Antragsreihenfolge vorher abgestimmt. Für den selbst genutzten Kauf kann KfW 124 geprüft werden; geeignete Familien können bei Pflichtsanierung einen anderen Weg wählen. Die Förderidee darf nicht erst nach einem für das Programm bereits schädlichen Kaufvertrag ergänzt werden.
- Unterlagen beschaffenGrundbuch, Bauunterlagen, Energieausweis und Informationen zu Zustand beziehungsweise Nutzung sammeln.
- Gesamtkosten feststellenBekannte Arbeiten und sämtliche Erwerbsnebenkosten mit eigenen Mitteln abgleichen.
- Finanzierung verbindlich prüfen lassenObjekt, Bonität, Förderung und Auszahlungstermin als Gesamtvorhaben klären.
- Kauf und Grundschuld koordinierenNotarielle Abwicklung, Sicherheiten und Preisfälligkeit mit der Bank abstimmen.
Rechenbeispiel: Günstiger Preis, aber mehr Arbeiten?
Haus A kostet im eigenen Modell 290.000 Euro und benötigt 65.000 Euro Arbeiten. Haus B kostet 330.000 Euro, aber nur 15.000 Euro Arbeiten. Ohne Nebenkosten läge A bei 355.000 Euro und B bei 345.000 Euro. Der billigere Kaufpreis ist also nicht automatisch der geringere Geldbedarf.
Für beide Objekte werden außerdem laufende Kosten und Zeit bis zum Einzug verglichen. Eine umfassende Sanierung kann zusätzliche Miete während der Arbeiten verursachen. Die Bank muss den gesamten Bedarf finanzieren, nicht nur den Hauspreis. Ein eigenes Reservebudget schützt vor einer zu optimistischen ersten Rechnung.
Fragen zur Finanzierung des Hauskaufs
Reicht eine Budgetbestätigung für jedes ausgesuchte Haus?
Nein. Die jeweilige Immobilie und die Unterlagen müssen vom Kreditgeber geprüft werden.
Soll ich bekannte Reparaturen erst nach dem Kauf finanzieren?
Sie sollten vorher in den Kapitalbedarf einbezogen werden. Eine spätere Erhöhung ist nicht sicher verfügbar.
Warum kann ich trotz bewilligtem Kredit noch nicht auszahlen lassen?
Die vertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen müssen erfüllt sein, beispielsweise die vereinbarte Besicherung.