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Welche Kosten kommen zum Immobilienpreis hinzu?
Kaufnebenkosten entstehen im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung. Die wesentlichen Positionen sind Grunderwerbsteuer, notarielle Beurkundung und Abwicklung, Grundbucheintragungen sowie eine vereinbarte Maklerprovision. Für den Kredit können zusätzlich die Bestellung einer Grundschuld und weitere vertraglich relevante Kosten anfallen. Deshalb ist eine grobe Quote nur ein erster Suchfilter.
Modernisierung, Umzug und Einrichtung sind davon zu unterscheiden. Sie erhöhen ebenfalls den Geldbedarf, werden aber nicht allein dadurch zu Kaufnebenkosten. Wer eine Immobilie mit Sanierungsbedarf kauft, sollte deshalb zwei Aufstellungen führen: Erwerbskosten und Arbeiten nach dem Kauf. Nur ihre gemeinsame Summe liefert den gesamten Finanzierungsbedarf.
Grunderwerbsteuer: Beispiele aus drei Bundesländern
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
Die Beispiele beruhen auf den Angaben der jeweiligen Finanzverwaltung beziehungsweise dem sächsischen Landesgesetz. Maßgeblich ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnort. Die Bemessungsgrundlage ist regelmäßig die Gegenleistung; sie muss nicht in jeder Konstellation mit einer isolierten Grundstückszahl übereinstimmen. Bei einem verbundenen Grundstücks- und Baugeschäft kann die steuerliche Behandlung besondere Prüfung erfordern.
Für andere Länder übernehmen Sie den zum Erwerb geltenden Satz aus deren Finanzverwaltung. Politische Ankündigungen zu Freibeträgen sind nicht automatisch geltendes Recht. Besondere Befreiungen oder familiäre Übertragungen sollten gesondert steuerlich beurteilt werden.
Notar und Grundbuch: Keine frei verhandelbare Pauschale
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem jeweiligen Geschäftswert. Zum Kaufvertrag können Vollzug, Betreuung und Eintragungen hinzukommen. Eine Grundschuld für die Finanzierung verursacht eigene Vorgänge. Die Bundesnotarkammer veröffentlicht Beispiele, die zeigen, dass der Umfang der Bearbeitung und die Gestaltung eine Rolle spielen.
Lassen Sie sich für Ihre Konstellation eine Kostenübersicht geben. Eine als Suchannahme eingesetzte Prozentquote ist keine Rechnung nach der gesetzlichen Gebührentabelle. Ein niedriges Angebot des Darlehensgebers beseitigt außerdem nicht die Kosten der Kreditsicherung im Grundbuch.
Welche Maklerprovision ist im Vertrag vereinbart?
Eine Provision fällt nur an, wenn hierfür eine Grundlage besteht. Höhe und Aufteilung ergeben sich nicht aus einer einheitlichen bundesweiten Käuferpauschale. Für die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gelten bei einem Verbraucher als Käufer besondere Regeln. Ist der Makler für beide Parteien tätig, müssen diese sich nach § 656c BGB grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten.
Andere Auftragssituationen unterliegen weiteren Voraussetzungen. Lesen Sie deshalb Ihren Maklervertrag und die Aufteilung für den Kauf. In einer Kostenrechnung muss ein Bruttoprovisionsbetrag verwendet werden; ein Nettobetrag würde die Belastung unterschätzen. Ein maklerfreier Kauf hat diesen Posten nicht, die übrigen Nebenkosten bleiben.
Was bedeutet das für einen Kauf in Hamburg?
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Vereinbarter Preis | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 5,5 % von 400.000 € | 22.000 € |
| Notar und Grundbuch im Modell | Angenommener Gesamtbetrag | 7.000 € |
| Käuferprovision im Modell | Angenommene 3,57 % inklusive Umsatzsteuer | 14.280 € |
| Kaufnebenkosten insgesamt | 22.000 + 7.000 + 14.280 | 43.280 € |
| Kauf und Nebenkosten | 400.000 + 43.280 | 443.280 € |
Die Provision von 3,57 Prozent ist lediglich eine Modellannahme, kein gesetzlicher Standardsatz. Ohne Makler verringert sich der Bedarf in diesem Beispiel auf 429.000 Euro. Werden zusätzlich Arbeiten für 30.000 Euro geplant, steigt er entsprechend. Mit 90.000 Euro eingesetzten Eigenmitteln verbleiben im Beispiel mit Makler und Arbeiten 383.280 Euro Darlehensbedarf.
Wann müssen die Beträge bereitstehen?
Die Zahlungen entstehen an unterschiedlichen Terminen. Maklerrechnung, notarielle Kosten, Steuerbescheid und Kaufpreisfälligkeit treffen nicht zwingend am selben Tag ein. Planen Sie einen zeitlichen Liquiditätskalender und klären Sie mit der Bank, welche Kosten aus dem Darlehen bezahlt werden dürfen und wann Eigenmittel eingesetzt werden müssen.
Bewahren Sie Angebote, Rechnungen und den Steuerbescheid geordnet auf. Stimmen einzelne Beträge nicht mit dem Budget überein, wird die Finanzierung vor Auszahlung angepasst. Mehrkosten sollten nicht durch einen spontan zusätzlichen Verbraucherkredit verdeckt werden: Dessen Rate verändert die Tragfähigkeit der gesamten Finanzierung.
Wann werden die Nebenkosten bezahlt?
Kaufpreis, Notarrechnung, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer können an unterschiedlichen Tagen fällig werden. Die Bank zahlt nicht automatisch jeden Betrag vom Darlehenskonto. Klären Sie vor dem Kauf, welche Kosten aus eigenem Geld beglichen werden und welche anerkannten Teile mitfinanziert sind.
Ein Monatsplan verhindert, dass alle eigenen Mittel zuerst in den Kaufpreis fließen und danach Geld für eine Steuer- oder Gebührenrechnung fehlt. Reservierte Guthaben müssen zu den jeweiligen Terminen verfügbar sein. Ein noch nicht abgewickelter Depotverkauf ist nicht dasselbe wie bereits abrufbares Konto-Eigenkapital.
Warum ist eine feste Zehn-Prozent-Pauschale nur ein Suchwert?
Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, die Provision von der entsprechenden Vereinbarung und Rechtslage. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach den gebührenpflichtigen Vorgängen. Eine Finanzierung mit hoher Grundschuld kann zusätzliche Kosten haben. Die einheitliche Pauschale passt deshalb nicht zu jedem Erwerb.
Ein eigener Vergleich setzt bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro einmal 8 % und einmal 11 % angenommene Nebenkosten an. Das sind 25.600 beziehungsweise 35.200 Euro, ein Unterschied von 9.600 Euro. Die Werte dienen nur der Veranschaulichung. Für die verbindliche Finanzierung werden die Positionen einzeln berechnet.
- Aktuellen Grunderwerbsteuersatz für die Lage des Grundstücks ermitteln.
- Vereinbarte Maklerprovision und deren Aufteilung prüfen.
- Notarielle Kauf- und Finanzierungsvorgänge in der Gebührenplanung berücksichtigen.
- Fälligkeit und Geldquelle jeder Rechnung festhalten.
Welche Kosten sollten nicht mit Erwerbsnebenkosten vermischt werden?
Umzug, Möbel und Renovierung erhöhen den Geldbedarf, sind aber nicht allein deshalb steuerliche oder notarielle Erwerbskosten. Eine getrennte Liste erleichtert Förderprüfung und Kreditvergleich. Ein Förderprogramm kann bestimmte Kaufkosten anerkennen und andere Wünsche ausschließen.
Planen Sie bekannte Arbeiten vor dem Kauf zusätzlich ein. Wenn 30.000 Euro Nebenkosten und 25.000 Euro Renovierung anfallen, braucht es beide Beträge. Die Sanierung wird nicht automatisch durch eine etwas großzügigere Erwerbsquote gedeckt. Eine klare Rechnung vermeidet spätere überraschende Nachfinanzierung.
Häufige Fragen
Sind Kaufnebenkosten überall zehn Prozent des Preises?
Nein. Steuersatz, Maklervertrag und notarielle Gestaltung unterscheiden sich. Zehn Prozent können eine Suchannahme sein, ersetzen aber keine Einzelkalkulation.
Welches Bundesland bestimmt den Grunderwerbsteuersatz?
Entscheidend ist, wo die erworbene Immobilie liegt. Der Wohnort des Käufers bestimmt den Satz nicht.
Ist die Maklerprovision immer 3,57 Prozent?
Nein. Dieser Wert wird häufig als Beispiel verwendet, ist aber kein allgemeiner gesetzlicher Käuferprovisionssatz. Maßgeblich sind Vertrag und anwendbare Aufteilungsregeln.
Gehört eine neue Küche zu den Kaufnebenkosten?
Einrichtungs- und Modernisierungskosten sind separate Projektkosten. Sie müssen gleichwohl im verfügbaren Gesamtbudget berücksichtigt werden.
Kann die Bank Nebenkosten mitfinanzieren?
Das hängt von der Bonität, dem Objekt und dem Kreditangebot ab. Eine Finanzierung über den Kaufpreis hinaus kann schwieriger und teurer sein als ein Kauf mit eigenen Mitteln für die Nebenkosten.