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Was unterscheidet KfW 296 von anderer Neubauförderung?
Das Programm heißt „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“, kurz KNN. Gefördert wird der Neubau oder förderfähige Ersterwerb von Wohngebäuden in Deutschland. Die Förderung kann für selbst genutzte und vermietete Wohnungen infrage kommen. Anders als bei KfW 300 ist ein Kind im Haushalt keine allgemeine Zugangsvoraussetzung.
Niedrigpreissegment bedeutet hier nicht, dass ein Makler die Immobilie als günstig bezeichnet. Geprüft werden technische Kriterien, die Wohnflächennutzung und bestimmte Kosten über den Gebäudelebenszyklus. Ein großes Haus mit wenigen Räumen kann deshalb trotz günstigem Grundstück nicht zu den Vorgaben passen. Der Gesamtentwurf muss vor dem Antrag berechnet werden.
Für Bauherren ist das vor allem eine Frage der frühen Planung. Wer erst nach einer abgeschlossenen Entwurfs- und Kostenplanung nach Förderung sucht, müsste möglicherweise Grundriss oder Technik ändern. Das kann neue Honorare und Verzögerungen auslösen. Fragen Sie den Planer daher schon bei der ersten Skizze, ob KNN für das gewünschte Gebäude erreichbar ist.
Fläche nutzbar planen
Die Anzahl geeigneter Aufenthaltsräume steht in einem geregelten Verhältnis zur Wohnfläche. Lange Flure und große ungenutzte Bereiche sind daher mehr als eine Geschmacksfrage.
Kosten über die Nutzung rechnen
Für die Förderung zählt eine definierte Lebenszykluskostenbetrachtung. Das ist nicht identisch mit dem Bauträgerpreis oder einer frei gewählten Quadratmetergrenze.
Welche Anforderungen muss das Gebäude erfüllen?
Der Neubau muss mindestens den Standard Effizienzhaus 55 erreichen. Hinzu kommen Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus, eine Mindestzahl an Aufenthaltsräumen und ein Grenzwert ausgewählter gebäudebezogener Kosten. Wärmeerzeuger auf Basis fossiler Energie oder Biomasse sind für diese Förderstufe nicht vorgesehen.
Die Lebenszyklusanalyse bezieht sich nicht allein auf die spätere Heizkostenrechnung. Auch Bau und Materialien gehen in die Klimabetrachtung ein. Deshalb können Änderungen an Baustoffen oder Gebäudetechnik die Nachweise beeinflussen. Ein günstigerer Materialtausch kurz vor Ausführung sollte mit der Energieplanung abgestimmt werden, statt nur nach dem Einkaufspreis entschieden zu werden.
Die technischen Werte werden von qualifizierten Energieeffizienz-Experten geprüft. Die Bestätigung zum Antrag muss zur beantragten Planung passen. Bei einem Kauf sollten Sie sich vom Verkäufer erklären lassen, welche Bestätigungen bereits vorhanden sind und wer die Nachweise nach Fertigstellung liefert. Ein Verkaufsprospekt ersetzt diese Dokumente nicht.
Wie hoch ist der Kredit und welche Kosten gehören dazu?
Bis zu 100.000 Euro je förderfähiger Wohneinheit sind möglich. Finanziert werden anerkannte Kosten für Bau beziehungsweise Ersterwerb sowie bestimmte Nebenkosten und Fachplanung. Der Grundstückskauf ist kein förderfähiger Baustein dieses Programms. Die Abgrenzung ist besonders wichtig, wenn ein Bauträger Haus und Grundstück in einem einzigen Gesamtpreis anbietet.
Lassen Sie die Kostenaufstellung so vorbereiten, dass Grundstück, förderfähige Gebäudekosten und übrige Ausgaben erkennbar sind. Ob jede gewünschte Außenanlage oder Zusatzausstattung angesetzt werden kann, wird nach den Förderregeln geprüft. Eine höhere Kreditobergrenze bedeutet nicht, dass auch jeder Kostenwunsch anerkannt wird.
Bei zwei förderfähigen Wohnungen kann der Rahmen grundsätzlich zweimal anfallen. Ob der Grundriss zwei eigenständige Wohneinheiten enthält, wird aber nicht durch die Anzahl von Schlafzimmern entschieden. Ein abgeschlossener Haushalt braucht die entsprechenden räumlichen Voraussetzungen. Prüfen Sie die Einliegerwohnung daher als eigenständigen Teil der Planung.
Rechenbeispiel: Ein kompaktes Eigenheim finanzieren?
Ein Neubau kostet in dieser eigenen Modellrechnung 410.000 Euro einschließlich Grundstück und Nebenkosten. 80.000 Euro Eigenmittel werden eingesetzt; es bleiben 330.000 Euro Kreditbedarf. Bei bestätigter Förderfähigkeit kann KfW 296 davon 100.000 Euro übernehmen. Für die übrigen 230.000 Euro braucht es einen weiteren passenden Kredit oder zulässige zusätzliche Förderung.
Entscheidend sind die Gesamtkosten der geplanten Variante. Wenn eine Änderung am Grundriss zwar Förderfähigkeit ermöglicht, aber Baukosten und Honorare um 18.000 Euro erhöht, muss dieser zusätzliche Betrag in die Rechnung. Der Zinsvorteil wird mit allen Mehrkosten verglichen, nicht nur mit der isolierten KfW-Rate. Ein schlechter nutzbares Haus sollte nicht allein wegen eines günstigeren Förderkredits gewählt werden.
Wie läuft die Beantragung von KfW 296 ab?
- KNN-Eignung des Entwurfs prüfenEnergieeffizienz, Räume, Flächen, Lebenszyklusbilanz und geregelte Kosten gemeinsam berechnen lassen.
- Bestätigung zum Antrag erstellen lassenDie Energieplanung dokumentiert die Förderfähigkeit und stellt die benötigte Bestätigung aus.
- Bankfinanzierung vorbereitenEigenkapital, Grundstück und übrige Baukosten zusammen mit dem KNN-Kredit in einen Gesamtplan bringen.
- Vorhabensbeginn vermeidenAntrag und zulässige Vertragsbedingungen vor verbindlichen Liefer-, Bau- oder Kaufverträgen klären.
- Bauänderungen kontrollierenAbweichungen bei Materialien oder Aufteilung mit der Fachplanung abstimmen und Nachweise nach Durchführung einreichen.
Welche Raten und Fristen sollte man bei KfW 296 beachten?
Je nach gewählter Variante sind Kreditlaufzeiten bis zu 35 Jahren möglich, während die erste Zinsbindung kürzer ist. Tilgungsfreie Jahre verschieben die Rückzahlung, beseitigen sie aber nicht. Die Bank sollte die spätere Gesamtbelastung zusammen mit dem Grundstücks- und übrigen Bankkredit ausweisen.
Für noch nicht abgerufene Mittel kann nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit eine Provision anfallen. Gerade bei einem Neubau sind Verzögerungen und einzelne Abschlagszahlungen wichtig. Stimmen Sie deshalb Bauablauf, Kreditabruf und Ihre eigene Liquidität aufeinander ab. Ein sehr früher Abruf verursacht dagegen bereits Darlehenszinsen.
Innerhalb der Zinsbindung dürfen Rückzahlungsrechte eines anderen Bankdarlehens nicht auf den KNN-Kredit übertragen werden. Fragen Sie für jeden Baustein nach Sondertilgung, vollständiger Ablösung und möglichen Entschädigungen. Für den langfristigen Vergleich gehört außerdem die Restschuld nach dem ersten Festzinsabschnitt in den Plan.
Fragen zu KfW 296
Bedeutet Niedrigpreissegment einen bundesweit festen Verkaufspreis?
Nein. Das Programm arbeitet mit definierten technischen Flächen- und Kostenanforderungen. Ein als günstig beworbener Kaufpreis beweist die Förderfähigkeit nicht.
Ist KfW 296 nur für Familien erhältlich?
Nein. Auch andere private Bauherren und geeignete Investoren können infrage kommen. Die persönlichen Familienvoraussetzungen von KfW 300 gelten hier nicht allgemein.
Kann ich einen Altbau mit KfW 296 sanieren?
Das Programm betrifft Neubau und förderfähigen Ersterwerb. Für eine energetische Bestandssanierung sind andere Förderwege zu prüfen.
Reicht ein Effizienzhaus-55-Nachweis allein?
Nein. Zusätzlich sind unter anderem Klimabilanz, Flächeneffizienz, Kosten und die zulässige Wärmeerzeugung zu berücksichtigen.
Kann ein größeres Grundstück den Förderkredit erhöhen?
Nicht über den Grundstückspreis. KfW 296 finanziert den förderfähigen Neubauanteil innerhalb des Rahmens je Wohneinheit.