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Wann Tilgung bei der Baufinanzierung beginnt
Ein Darlehen kann bereits laufende Zinsen verursachen, ohne dass die Schuld sinkt. Erst die vertraglich vorgesehene Rückzahlung baut den Kredit ab. Lassen Sie im Zahlungsplan erkennen, wie sich jede Rate in Zins und Tilgung aufteilt.
Eine tilgungsfreie Anfangsphase kann vorübergehend entlasten. Sie darf aber nicht mit dauerhaft günstigeren Gesamtkosten verwechselt werden. Die ursprüngliche Schuld bleibt länger bestehen und muss später weiterhin zurückgezahlt werden.
Bauphase, Förderung und Bausparen unterscheiden
Ein Baukredit kann den Übergang zur regulären Tilgung an einen bestimmten Auszahlungsstand knüpfen. Förderdarlehen können eigene Anlaufjahre haben. Eine Bausparvorfinanzierung verwendet zunächst Sparbeiträge, die nicht unmittelbar den vorgeschalteten Kredit senken.
Diese Modelle erzeugen unterschiedliche spätere Belastungen. Fragen Sie für jeden Baustein nach Beginn, Höhe und Dauer der Tilgung. Nur so lässt sich die gemeinsame Rate nach allen Anlaufphasen beurteilen.
Ein Guthabenaufbau in einem separaten Vertrag ist von einer direkten Rückzahlung des Darlehens zu unterscheiden. Der spätere Übergang muss erklärt sein.
Frühen Schuldenabbau gegen Liquidität abwägen
Ein früherer Tilgungsbeginn reduziert die Schuld schneller, benötigt jedoch schon während des Starts mehr Mittel. Gerade beim Neubau können alte Wohnkosten gleichzeitig anfallen. Die richtige Wahl muss die erste Phase und die gesamte Entschuldung berücksichtigen.
Prüfen Sie, ob eine spätere Anpassung der Tilgung vertraglich möglich ist. Nach dem Einzug frei werdende Mittel können die Rückzahlung verbessern. Eine vermeintlich flexible Änderung sollte nicht ohne zugesagtes Recht in die Rechnung eingebaut werden.
Was passiert in einer tilgungsfreien Anfangsphase?
Die Bank stellt bereits Geld bereit, aber es wird zunächst kein Kapital zurückgezahlt. Vereinbarte Zinsen fallen trotzdem an. Nach dem Ende der Anlaufzeit beginnt die reguläre Rückzahlung oder bei bestimmten Modellen erst eine spätere endfällige Zahlung. Die niedrigere Anfangsbelastung ist deshalb nicht mit geringeren Gesamtkosten gleichzusetzen.
Prüfen Sie im Vertrag den Tilgungsbeginn und die Rate danach. Bei gestaffelter Bauauszahlung können erste Zinsrechnung und Beginn der vollen Annuität auseinanderliegen. Ein weiterer Förderbaustein kann wiederum später starten. Die gemeinsame Monatszahlung wird für alle Übergänge aufgestellt.
Rechenbeispiel: Zwei Jahre nur Zinsen?
Ein eigenes vereinfachtes Modell hat 100.000 Euro ausgezahlten Kredit zu 4 % Sollzins. Zwei Jahre ohne Tilgung verursachten bei unveränderten Bedingungen 8.000 Euro Zinsen. Danach wären weiterhin 100.000 Euro Kapital offen. Sonderkosten und taggenaue Abweichungen sind hier nicht berücksichtigt.
Diese Phase kann helfen, wenn gleichzeitig Miete oder Baukosten anfallen. Der spätere Zahlungsplan muss aber die gesamte Rückzahlung übernehmen. Soll derselbe Endtermin bestehen bleiben, kann die danach erforderliche Tilgung höher ausfallen. Eine längere Gesamtdauer senkt eventuell die spätere Rate und erhöht bei gleichem Zins die Zinskosten.
Früh beginnen
Die Schuld sinkt schneller. Dafür muss neben Bauzeitkosten schon Rückzahlung verfügbar sein.
Später beginnen
Kann die erste Phase entlasten. Der Schuldenabbau startet später und benötigt einen entsprechend angepassten Plan.
Welche Daten machen zwei Angebote vergleichbar?
Notieren Sie Darlehensbetrag, Auszahlungsplan, Beginn der Zinsen, Beginn der Tilgung und die erste volle Rate. Ergänzen Sie Restschuld am Festzinsende und geplantes Rückzahlungsende. Ein Angebot kann über Jahre nur Zinsen verlangen, während ein anderes dieselbe kleine Zahlung mit echter Tilgung verbindet.
Bei einer Bausparkombination reduziert eine Sparrate nicht automatisch das vorgelagerte Darlehen. Die Rückzahlung dieses Kredits erfolgt erst nach dem vorgesehenen Übergang. Die Vergleichsrechnung muss Sparen, Zinsen und spätere Darlehensrate gemeinsam enthalten.
Lassen Sie außerdem berechnen, wie eine spätere Sonderzahlung wirkt. Wenn zunächst kaum getilgt wird, ist der offene Betrag für eine Anschlussfinanzierung größer. Ein später erwarteter Bonus oder Verkaufserlös sollte nicht ohne belegbaren Plan die einzige Rückzahlungsquelle sein.
Fragen zum Beginn der Rückzahlung
Sinkt der Kredit schon mit jeder Zinsüberweisung?
Nein. Zins ist der Preis der Nutzung. Nur eine entsprechende Tilgungszahlung reduziert die Schuld.
Sind tilgungsfreie Jahre kostenlos?
Es können weiter Zinsen anfallen. Die Schuld muss anschließend nach dem Plan zurückgezahlt werden.
Kann jeder Darlehensbaustein gleichzeitig mit Tilgung starten?
Die Regeln können unterschiedlich sein. Der gemeinsame Zahlungsplan muss diese Unterschiede zeigen.