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Baufinanzierung umschulden: den zulässigen Termin bestimmen
Zum Ende einer Festschreibung kann der bestehende Kredit für die offene Schuld ersetzt werden. Auch gesetzliche oder vertragliche Kündigungsrechte können einen Wechsel ermöglichen. Ein niedrigerer Marktzins allein erlaubt nicht jede kostenfreie Ablösung mitten in der Bindung.
Fragen Sie nach dem wirksamen Termin und dem Ablösebetrag. Bei mehreren Bausteinen können unterschiedliche Daten gelten. Eine einheitliche neue Finanzierung muss diese Unterschiede berücksichtigen, damit kein Teil zu früh oder zu spät ersetzt wird.
Neue Rate und Wechselkosten vergleichen
Zur neuen Finanzierung können Kosten der Sicherheitenübertragung und weitere Abwicklungspositionen gehören. Eine möglicherweise nötige Vorfälligkeitsentschädigung ist gesondert zu prüfen. Der neue Effektivzins allein zeigt diese gesamten Wechselkosten nicht in jedem Vergleich.
Eine kleinere Monatsrate kann auch durch weniger Tilgung entstehen. Vergleichen Sie deshalb die Schuldentwicklung bei gleichem Rückzahlungsziel. Fordern Sie auch bei Ihrer bisherigen Bank ein Angebot mit denselben Eckdaten an.
Der Vorteil muss die Kosten und den veränderten Rückzahlungsverlauf berücksichtigen. Eine reine Ratenersparnis kann die Entschuldung verlängern.
Sicherheiten und Auszahlungen koordinieren
Die neue Bank muss ihre vereinbarte Sicherheit erhalten. Eine Abtretung vorhandener Grundschuld kann gegenüber vollständiger Löschung und Neubestellung eine Möglichkeit sein, benötigt aber Abstimmung und passende Unterlagen. Entscheidend ist die akzeptierte Sicherung des neuen Kredits.
Stimmen Sie den neuen Abruf auf die Ablösung ab und bestätigen Sie alle Fristen. Der offene Darlehensbetrag muss zum wirksamen Kündigungstermin zurückgezahlt werden. Bewahren Sie danach den Nachweis der Ablösung und den neuen Tilgungsplan auf.
Welche Kosten gehören neben dem neuen Zins in den Vergleich?
Prüfen Sie den zulässigen Ablösetermin, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Kosten der Sicherheitenübertragung. Eine vorhandene Grundschuld kann unter passenden Bedingungen abgetreten werden; vollständige Löschung und Neubestellung sind nicht immer nötig. Welche Lösung die neue Bank akzeptiert, wird vor dem Wechsel geklärt.
Die neue Darlehenssumme richtet sich nach der Schuld zum Übergangstermin. Geplante Sonderzahlungen können sie reduzieren. Ein früher Restschuldwert ist dafür nur ein Ausgangspunkt. Gebühren und zusätzliche Geldwünsche sollten im neuen Vertrag getrennt erkennbar sein, damit eine größere Kreditsumme nicht mit reinem Zinsvergleich verwechselt wird.
Rechenbeispiel: Wann wiegt die Ersparnis die Wechselkosten auf?
Ein eigenes Modell hat 180.000 Euro Restschuld. Ein um 0,30 Prozentpunkte niedrigerer Sollzins entspräche anfänglich etwa 540 Euro weniger Zinsen im Jahr. Werden 1.200 Euro Wechselkosten angenommen, wäre ein rein statischer Ausgangsvergleich rund 2,2 Jahre. Der genaue Vorteil hängt vom Tilgungsverlauf, der Bindung und den Kosten ab.
Die einfache Division ist keine vollständige Rentabilitätsberechnung. Bei sinkender Schuld verändert sich die Zinsdifferenz. Außerdem kann eine andere Tilgung die Monatsrate und die Restschuld abweichend beeinflussen. Lassen Sie beide Angebote bis zum gleichen Datum mit gleicher Ausgangssumme rechnen.
- Ablösung rechtlich und vertraglich klärenWirksamen Termin und genauen Betrag beim alten Kreditgeber feststellen.
- Vergleichbare Angebote anfordernNeue Zinsbindung, Tilgung und gewünschte Rechte mit gleichen Finanzierungsdaten wählen.
- Sicherheiten abstimmenAbtretung, Rang und erforderliche Unterlagen mit beiden Banken koordinieren.
- Zahlung fristgerecht durchführenNeue Auszahlung und alte Ablösung dürfen keine ungedeckte Übergangsphase schaffen.
Was gilt bei mehreren Darlehen?
Ein Förderkredit kann ein anderes Ende der Bindung oder andere Rückzahlungsrechte haben als der Hauptkredit. Eine einheitliche Ablösung aller Teile ist deshalb nicht immer am selben Tag möglich. Lassen Sie Betrag, Fristen und Sicherheiten für jeden Teil auflisten.
Eine deutlich niedrigere Gesamtzahlung kann durch langsamere Tilgung entstehen, obwohl der Zinsvorteil klein ist. Vergleichen Sie deshalb auch die Dauer bis zur Schuldenfreiheit. Umschuldung sollte eine passende neue Finanzierung schaffen und nicht nur die erste Abbuchung reduzieren.
Fragen zum Wechsel der finanzierenden Bank
Spare ich allein durch eine niedrigere neue Rate?
Nicht zwingend. Weniger Tilgung kann die Rate senken und die Gesamtdauer verlängern.
Muss eine Grundschuld beim Wechsel immer gelöscht werden?
Eine Übertragung oder Abtretung kann möglich sein. Das Verfahren muss von den Beteiligten akzeptiert werden.
Kann ich mehrere Kreditbausteine beliebig zu einem Termin ablösen?
Ihre Laufzeiten und Kündigungsregeln können unterschiedlich sein. Die Ablösung muss für jeden Teil passen.