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Was bedeuten 100 und 110 Prozent?
Bei einer sogenannten 100-Prozent-Finanzierung wird der vollständige Kaufpreis über Darlehen finanziert. Nebenkosten können dennoch aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Der Begriff bedeutet also nicht zwingend, dass überhaupt kein eigenes Geld eingesetzt wird. Bei einer Finanzierung oberhalb des Kaufpreises werden zusätzlich andere Kosten mitfinanziert.
Die häufig genannte 110-Prozent-Finanzierung ist eine vereinfachte Bezeichnung für Kaufpreis plus angenommene Nebenkosten. Sie ist kein standardisiertes Produkt mit immer exakt zehn Prozent Zusatzbedarf. Ein Kauf mit geringer Nebenkostenbelastung und ein Kauf mit Makler und umfassender Sanierung können deutlich unterschiedliche Gesamtsummen benötigen.
Wie groß ist der Unterschied in Euro?
| Variante | Darlehen | Eigene Mittel für den Erwerb | Anfängliche Monatsrate |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis finanziert | 350.000 € | 35.000 € für Nebenkosten | 1.895,83 € |
| Kauf und Nebenkosten finanziert | 385.000 € | 0 € im Modell | 2.085,42 € |
Die angenommenen Zinsen werden hier gleich gehalten. Allein die zusätzliche Schuld erhöht die Rate um rund 189,59 Euro. Ein reales Angebot kann bei höherer Finanzierung außerdem einen anderen Zinssatz haben. Eine Reserve und mögliche Modernisierung sind in der Tabelle noch nicht enthalten; sie bleiben auch dann notwendig, wenn die Bank den Erwerb vollständig finanziert.
Was der Darlehensgeber besonders genau betrachtet
Eine hohe Finanzierung verlangt einen Haushalt, der die Rate zuverlässig bedienen kann, und ein Objekt, das als Sicherheit überzeugt. Einkommen, bestehende Verpflichtungen und Vermögenslage müssen nachvollziehbar sein. Nach § 505a BGB muss die vertragsgemäße Erfüllung der Pflichten bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen wahrscheinlich sein. Eine gute Immobilie allein ersetzt diese Prüfung nicht.
Zusätzliche Sicherheiten oder ein zweiter Kreditnehmer können die Ausgangslage verändern, sind aber keine Garantie. Mit einer gemeinsamen Finanzierung entstehen gemeinsame Verpflichtungen. Wer für andere haftet oder weiteres Eigentum als Sicherheit einsetzt, sollte vorher klären, welche finanziellen Folgen die Haftung haben kann.
Das Risiko bei einem frühen Verkauf
Nebenkosten schaffen für sich genommen keinen zusätzlichen Immobilienwert. Wird ein Kauf über 385.000 Euro finanziert, weil Preis und Nebenkosten übernommen werden, ist der Marktwert nicht allein deshalb 385.000 Euro. Bei einem frühen Verkauf kann der Erlös unter der verbleibenden Schuld liegen. Hinzu können Verkaufskosten und eine Vorfälligkeitsentschädigung kommen.
Ein vereinfachtes Belastungsbeispiel: Bleiben 375.000 Euro Schuld und werden nach Kosten nur 330.000 Euro erzielt, fehlen 45.000 Euro zur Ablösung. Diese Zahlen sind ein Stressszenario, keine Prognose. Sie zeigen, dass ein Verkauf nicht automatisch alle Verpflichtungen beendet. Eine finanzielle Reserve und schnelle Tilgung können Risiken reduzieren, aber nicht jeden Preisrückgang auffangen.
Welche Alternativen vor dem Abschluss geprüft werden sollten
- Günstigeres Objekt oder kleineres Vorhaben wählen.
- Kaufnebenkosten zunächst ansparen.
- verfügbare Vermögenswerte einsetzen, ohne eine notwendige Reserve aufzulösen.
- Schenkungen rechtzeitig und transparent dokumentieren.
- Förderdarlehen prüfen, aber deren Rate und Bedingungen mitrechnen.
- Geplante Arbeiten nach Dringlichkeit und Finanzierbarkeit ordnen.
Ein Konsumentenkredit für Nebenkosten macht den Kauf nicht automatisch solider. Er bringt eine zusätzliche Rate und gehört offen in die Kreditprüfung. Auch ein privater Familienkredit bleibt eine Rückzahlungsverpflichtung. Die gesamte Schuld sollte betrachtet werden, nicht nur das besicherte Immobiliendarlehen.
Wann der Plan eine Überarbeitung braucht
Wenn nach allen Raten kaum Geld für Betriebskosten und Rücklagen bleibt, sollte die Finanzierung nicht allein wegen einer möglichen Bankzusage umgesetzt werden. Dasselbe gilt, wenn sie nur mit künftigen Gehaltssprüngen, einem sicheren Wertanstieg oder deutlich fallenden Anschlusszinsen funktioniert. Diese Annahmen sind keine bereits verfügbare Finanzierung.
Lassen Sie sich zwei vollständige Angebote erstellen: eines mit dem aktuellen Kapitalstand und eines mit mehr Eigenmitteln oder kleinerem Kaufpreis. Vergleichen Sie Gesamtbelastung, Restschuld und die Zeit bis zur Entschuldung. Den Ausgangspunkt liefert die eigene Haushalts- und Budgetrechnung.
Warum müssen Kaufpreis und gesamter Geldbedarf getrennt werden?
Ohne eigenes Geld kann die Bank allenfalls einen passend geprüften Kreditrahmen bereitstellen. Der umfasst nicht allein den Immobilienpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, mögliche Provision und Arbeiten fallen ebenfalls an. Die gewünschte spätere Notfallreserve ist zudem nicht automatisch Teil des aufgenommenen Darlehens.
Ein eigener Vergleich hat 280.000 Euro Kaufpreis und 28.000 Euro Nebenkosten. Werden beide finanziert, sind 308.000 Euro Kredit nötig, also 110 % des Kaufpreises. Mit weiteren 18.000 Euro Arbeiten wären es bereits 326.000 Euro. Die Prozentzahl folgt den Kosten des Objekts und ist kein fixer Finanzierungsstandard.
Wie wird das Objekt bei knapper Finanzierung bewertet?
Eine Bank kann einen niedrigeren Wert ansetzen als den vereinbarten Preis. Das erhöht aus ihrer Sicht den Finanzierungsanteil. Ein gepflegtes Objekt zu nachvollziehbarem Preis kann andere Voraussetzungen haben als ein Sanierungshaus mit schwer bezifferbaren Risiken. Lassen Sie den Zustand vor der verbindlichen Kaufentscheidung prüfen.
Erforderliche Arbeiten brauchen eine Deckung. Ein späterer Nachfinanzierungswunsch ist nicht automatisch bewilligt und kann teurer sein. Wenn bereits Kauf und Nebenkosten den Rahmen ausschöpfen, ist eine unbekannte Sanierungsrechnung besonders riskant. Das gilt auch bei gutem Einkommen.
Wie wird eine tragbare Vollfinanzierung geprüft?
Erstellen Sie einen Zahlungsplan mit regulärer Rate, laufenden Hauskosten und Reserve. Rechnen Sie zusätzlich geringeres Einkommen und höheren Anschlusszins. Bei hoher Kreditsumme kann ein geringer Tilgungssatz lange viel Restschuld lassen. Die erste Rate wird daher zusammen mit dem Schuldenabbau betrachtet.
Vergleichen Sie ein günstigeres Objekt oder einen späteren Kauf mit aufgebautem Kapital. Dafür werden Sparüberschuss und bisherige Wohnkosten berechnet. Eine zweite Person oder zusätzliche Immobilie als Sicherheit sollte nur nach klarer Prüfung der übernommenen Haftung einbezogen werden.
Ein möglicher früher Verkauf muss die Schuld und Abwicklungskosten decken können. Wertsteigerungen dürfen dafür nicht als garantiert angenommen werden. Mehr eigenes Kapital bietet nicht nur einen Zinsvorteil, sondern auch Puffer gegenüber solchen Abweichungen.
Häufige Fragen
Ist eine 100-Prozent-Finanzierung ganz ohne eigenes Geld?
Nicht zwingend. Sie bezeichnet üblicherweise die Finanzierung des gesamten Kaufpreises. Nebenkosten und Reserven können weiterhin eigene Mittel erfordern.
Muss eine Vollfinanzierung exakt 110 Prozent betragen?
Nein. Der zusätzliche Bedarf hängt von anfallenden Steuern, Gebühren, Provisionen und weiteren Kosten ab.
Ersetzt eine gute Bonität die Notfallreserve?
Nein. Eine Kreditzusage schafft keine frei verfügbare Liquidität für spätere Reparaturen oder Einkommensausfälle.
Kann ich einen Familienkredit verschweigen, weil er zinsfrei ist?
Nein. Auch zinsfreie Verpflichtungen beeinflussen Rückzahlung und wirtschaftliche Lage und müssen in der Finanzierung angegeben werden.
Bin ich nach einem Verkauf automatisch schuldenfrei?
Nur wenn der verfügbare Erlös und weitere Mittel sämtliche Ablösebeträge und Kosten decken. Eine verbleibende Lücke muss gesondert beglichen werden.