Inhalt dieser Seite
Stand:
Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital: einsetzbare Mittel bestimmen
Ziehen Sie von Ihren Guthaben die Reserve für Umzug und unerwartete Ausgaben ab. Nur der verbleibende Betrag kann ohne Weiteres in den Kauf fließen. Eine theoretisch höhere Einlage hilft wenig, wenn schon die erste Reparatur einen weiteren Kredit nötig macht.
Ermitteln Sie anschließend Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und mögliche Maklerkosten für Ihren Kauf. Diese Ausgaben schaffen keinen entsprechenden zusätzlichen Gebäudewert als Sicherheit. Wenig Eigenmittel können deshalb auch bei einem moderaten Kaufpreis zu einer hohen Kreditquote führen.
Ein knappes Kaufbudget durchrechnen
Bei 300.000 Euro Kaufpreis und angenommenen 30.000 Euro Erwerbsnebenkosten beträgt der Bedarf zunächst 330.000 Euro. Sind von 25.000 Euro Guthaben nur 20.000 Euro einsetzbar, bleiben 310.000 Euro Finanzierungsbedarf. Das sind mehr als 100 % des Kaufpreises, obwohl eigenes Geld eingesetzt wird.
Die angenommenen Nebenkosten sind nur ein Modell. Für Ihr Bundesland und den Vermittlungsfall sind die einzelnen Positionen zu ermitteln. Zusätzlich bekannte Arbeiten gehören gesondert hinein; sie dürfen nicht in einer zu kleinen Pauschale verschwinden.
Eine kleine Einlage bedeutet nicht automatisch eine Finanzierung unterhalb des ganzen Kaufpreises. Nebenkosten und Objektbewertung verändern das Verhältnis.
Mehr Spielraum ohne weiteren Konsumkredit
Ein günstigeres Objekt, späterer Kauf oder eine geklärte Schenkung können den Bedarf senken. Ein Privatkredit für die Eigenmittel schafft dagegen eine zusätzliche Rate und ist wirtschaftlich kein selbst angespartes Kapital. Die Bank muss diese Verpflichtung kennen.
Vergleichen Sie das Angebot mit ausreichender Rückzahlung. Hohe Beleihung und geringe Tilgung können über Jahre wenig Sicherheitspuffer aufbauen. Ein sinnvoller Plan lässt auch nach Abschluss Geld für die laufenden Hauskosten verfügbar.
Wie wird wenig Eigenkapital auf Kauf und Reserve verteilt?
Listen Sie verfügbare Guthaben auf und ziehen Sie Geld ab, das kurzfristig für andere Verpflichtungen benötigt wird. Eine gesonderte Rücklage sollte nach dem Erwerb bleiben. Erst die verbleibende Summe wird für Kauf und Nebenkosten eingesetzt. Ein hoher Gesamtbetrag auf mehreren Konten ist nicht automatisch frei verfügbarer Eigenkapitaleinsatz.
Bei Wertpapieren zählt der realisierbare Betrag nach möglichen Kosten und Steuern. Eine erwartete künftige Schenkung muss zum Zahlungstermin sicher verfügbar sein. Für eine knappe Finanzierung kann schon eine verspätete Auszahlung eine Lücke verursachen. Die Bank sollte wissen, wann welche Mittel eingesetzt werden können.
Rechenbeispiel: Reichen 25.000 Euro für den Kauf?
Ein eigenes Modell hat 250.000 Euro Kaufpreis und 25.000 Euro Erwerbsnebenkosten. Wenn 25.000 Euro verfügbar sind und vollständig für die Nebenkosten benötigt werden, bleibt der ganze Kaufpreis als Kreditbedarf. Eine gewünschte Reserve von 7.000 Euro würde den einsetzbaren Betrag dagegen auf 18.000 Euro senken.
Dann wären insgesamt 257.000 Euro Kredit nötig, sofern eine Bank auch den übrigen Bedarf finanziert. Dieser Kredit liegt über dem Kaufpreis, ohne dass das Haus selbst wertvoller geworden ist. Zusätzliche sofort nötige Reparaturen können den Bedarf weiter erhöhen. Die niedrigere scheinbare Einstiegssumme darf daher nicht allein die Entscheidung bestimmen.
Vorhandenes Geld einsetzen
Senkt den Kreditbetrag, lässt aber weniger Schutz für ungeplante Rechnungen.
Reserve erhalten
Kann den laufenden Haushalt stabilisieren; der dafür höhere Kredit muss mit passender Bankbewertung und Rate finanzierbar sein.
Wie werden Angebote für wenig Eigenkapital verglichen?
Alle Kreditgeber erhalten dieselbe Kostenaufstellung und denselben geplanten Mitteleinsatz. Sonst kann ein günstiger Zins nur aus einer niedrigeren angenommenen Kreditsumme stammen. Fragen Sie außerdem nach der zugrunde gelegten Immobilienbewertung und nach möglichen Konditionsänderungen bei mehr Eigenmitteln.
Eine höhere Beleihung kann die Auswahl und Zinsen beeinflussen. Ein weiterer Schuldner oder zusätzliche Sicherheit löst dagegen nicht automatisch ein knappes Monatsbudget. Wer haftet, muss die Folgen verstehen und ausreichende eigene Mittel behalten. Prüfen Sie auch eine günstigere Immobilie oder einen späteren Kauf nach weiterem Sparen.
Bei einem frühen Verkauf kann der Erlös nicht ausreichen, um Kredit und Kosten vollständig zu decken. Dieses Risiko ist bei hohem Kreditanteil besonders wichtig. Die Finanzierung sollte deshalb nicht allein auf steigende Immobilienpreise oder einen problemlosen Weiterverkauf gestützt sein.
Fragen zum Kauf mit geringen Eigenmitteln
Sind 20.000 Euro immer genug Eigenkapital?
Der Betrag ist nur im Verhältnis zu Kaufpreis, Nebenkosten und nötiger Reserve zu bewerten.
Kann ein Privatkredit als echte eigene Rücklage behandelt werden?
Er bleibt eine rückzahlbare Verpflichtung. Die zusätzliche Rate gehört in die Finanzierungsprüfung.
Warum bleiben Nebenkosten bei wenig Kapital so wichtig?
Sie erhöhen den Geldbedarf, ohne den Immobilienwert gleichermaßen zu erhöhen.