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Annuität in der Baufinanzierung: gleiche Zahlung, andere Anteile
Bei einem klassischen Annuitätendarlehen enthält die Rate Zins und Tilgung. Solange der Zins und die Zahlung unverändert bleiben, sinkt der Zinsanteil mit der Restschuld. Der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Dadurch lässt sich die Monatsbelastung gut planen.
Die Rate allein sagt noch nicht, wann der Kredit vollständig bezahlt ist. Bei einer niedrigen Anfangstilgung kann nach dem Festzinsende eine größere Restschuld verbleiben. Für diese Restschuld wird anschließend eine Anschlussfinanzierung benötigt.
Das Tilgungsdarlehen: gleich viel Schuld abbauen
Bei einem Tilgungsdarlehen wird der Kapitalbetrag in gleichmäßigen Tilgungsteilen zurückgezahlt. Hinzu kommen Zinsen auf die verbleibende Schuld. Die Gesamtrate ist deshalb anfangs höher und sinkt im Verlauf, sofern die Verzinsung unverändert bleibt.
Ein Modell über 120.000 Euro in zehn Jahren hätte monatlich 1.000 Euro reine Tilgung. Bei 4 % Sollzins kämen im ersten Monat 400 Euro Zins hinzu. Die erste Belastung wäre 1.400 Euro; im weiteren Verlauf fallen die Zinsbeträge mit der Schuld.
Ein später günstigerer Monatsbetrag hilft nicht, wenn die hohe erste Zahlung den Haushalt überfordert. Der gesamte Ratenverlauf muss bezahlbar sein.
Welche Form für das eigene Budget passt
Eine stabile Zahlung kann bei gleichmäßigen Einnahmen praktisch sein. Wer anfangs mehr zurückzahlen kann und später eine niedrigere Rate möchte, kann ein Tilgungsdarlehen in Betracht ziehen. Allerdings muss die gewählte Form am Markt für Ihr Vorhaben erhältlich sein.
Vergleichen Sie gleiche Summe, Zinssatz und Rückzahlungsdauer, um den Unterschied sichtbar zu machen. Zusatzrechte und Gebühren können die Auswahl verändern. Der niedrigste erste Monatsbetrag darf nicht mit den niedrigsten Gesamtkosten gleichgesetzt werden.
Rechenbeispiel mit gleicher Summe und gleichem Endtermin?
Ein eigenes Modell finanziert 120.000 Euro über zehn Jahre zu durchgehend angenommenen 4 % Sollzins mit monatlicher Zahlung. Beim Tilgungsdarlehen werden monatlich 1.000 Euro Kapital zurückgezahlt. Die erste Rate ist mit 400 Euro Zinsen insgesamt 1.400 Euro; danach sinkt der Zinsanteil.
Beim vollständig zurückgezahlten Annuitätendarlehen über denselben Zeitraum wären monatlich rund 1.215 Euro nötig. Die Zahlung bleibt gleich, während der Zinsanteil fällt und die Tilgung steigt. Der höhere frühe Kapitalabbau des Tilgungsdarlehens führt bei gleichem Modellzins zu geringeren gesamten Zinsen, verlangt aber mehr Geld zu Beginn.
Gleichbleibende Gesamtzahlung
Hilft bei einer regelmäßig gleichen Monatsreserve. Die Rate muss auf den gewünschten Rückzahlungstermin berechnet sein.
Gleichbleibende Kapitaltilgung
Die erste Belastung ist höher und sinkt später. Die Einkommenslage muss gerade den Anfang tragen können.
Für welchen Zahlungswunsch kann welches Modell passen?
Wenn der Haushalt jeden Monat einen ähnlichen freien Betrag hat, ist eine gleichbleibende Gesamtzahlung gut planbar. Stehen am Anfang mehr Einnahmen zur Verfügung und später weniger, kann eine sinkende Rate interessant sein. Es muss aber ein passendes Angebot für den gewünschten Immobilienkredit erhältlich sein.
Eine Modellrechnung allein begründet keinen Anspruch auf eine selten angebotene Darlehensform. Fragen Sie die Bank nach den verfügbaren Varianten und vollständigen Konditionen. Gebühren, Bindung und besondere Vertragsrechte können den reinen Zinsvergleich verändern.
Was geschieht, wenn nicht bis zum Ende der Zinsbindung zurückgezahlt wird?
Auch beim Annuitätendarlehen kann eine Restschuld bleiben, wenn nur eine Anfangstilgung statt einer Volltilgung gewählt wird. Beim Tilgungsdarlehen hängt das Kapital ebenfalls vom vereinbarten Rückzahlungsplan ab. Die vereinbarte Gesamtdauer muss deshalb getrennt vom Festzinszeitraum betrachtet werden.
Berechnen Sie die spätere Rate bei geändertem Zins und verbleibendem Betrag. Ein heute bequemer Zahlungsverlauf kann danach anders aussehen. Zusätzliche Rückzahlungen wirken nur, wenn sie vertraglich möglich sind und das Geld verfügbar bleibt.
Für den Vergleich werden gleiche Summe und möglichst dasselbe Enddatum verwendet. Die niedrigste erste Zahlung ist nicht automatisch der wirtschaftlich bessere Kredit, wenn sie mehr Restschuld oder längere Zinszahlung hinterlässt.
Fragen zum Vergleich der Rückzahlungsformen
Bleibt beim Annuitätendarlehen der Tilgungsanteil gleich?
Bei unveränderten Bedingungen wächst er, während der Zinsanteil mit sinkender Schuld zurückgeht.
Warum fällt die Rate eines Tilgungsdarlehens?
Der Kapitalteil bleibt gleich. Die Zinsen werden auf eine geringer werdende Schuld berechnet.
Ist jede dieser Formen bei jeder Bank erhältlich?
Die angebotenen Produktformen unterscheiden sich. Verfügbarkeit und Vertragsrechte müssen geprüft werden.