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Wie arbeitet ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen wird mit einer regelmäßigen Zahlung bedient. Solange Sollzins und Rate unverändert bleiben, besteht diese Zahlung aus einem sinkenden Zinsanteil und einem steigenden Tilgungsanteil. Die Ursache ist einfach: Zinsen fallen auf die noch vorhandene Schuld an. Nach jeder Rückzahlung ist diese kleiner; ein größerer Teil der folgenden Rate kann daher in die Rückzahlung fließen.
Die Anfangstilgung beschreibt nur den Ausgangspunkt. Drei Prozent Anfangstilgung bedeuten nicht, dass in jedem späteren Jahr exakt drei Prozent der ursprünglichen Kreditsumme zurückgezahlt werden. Für die Frage, wann die Schuld getilgt ist, braucht es einen vollständigen Zahlungsplan. Zinsbindung und rechnerische Gesamtlaufzeit sind dabei unterschiedliche Größen.
Die erste Monatsrate selbst berechnen
Im vereinfachten Modell gilt: Rate = Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 12. Für 300.000 Euro, angenommene 4 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt sich 300.000 × 0,06 ÷ 12 = 1.500 Euro. Im ersten Monat fallen bei monatlicher Verzinsung 1.000 Euro Zinsen an. Die übrigen 500 Euro reduzieren die Schuld auf 299.500 Euro.
Im zweiten Monat sind die Modellzinsen 299.500 × 0,04 ÷ 12 = 998,33 Euro. Der Tilgungsanteil beträgt nun 501,67 Euro. Die Rate bleibt 1.500 Euro. Dieses einfache Beispiel berücksichtigt keine Gebühren, abweichenden Zinstage, tilgungsfreie Zeiten oder Sonderzahlungen; ein Banktilgungsplan kann daher in Details abweichen.
Was mehr Anfangstilgung nach zehn Jahren bewirkt
| Anfangstilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| 1 % | 1.250 € | 263.187,55 € |
| 2 % | 1.500 € | 226.375,10 € |
| 3 % | 1.750 € | 189.562,65 € |
| 4 % | 2.000 € | 152.750,20 € |
Alle Zahlen sind Modellrechnungen mit einem frei gewählten Zinssatz. Eine um 250 Euro erhöhte Monatsrate senkt im Vergleich von zwei zu drei Prozent Anfangstilgung die Restschuld nach zehn Jahren um 36.812,45 Euro. Über die 120 Monate werden zusätzlich 30.000 Euro gezahlt; der weitere Unterschied entsteht durch geringere Zinszahlungen.
Die Restschuldformel hinter der Tabelle
Für eine monatliche Modellrechnung lautet die Formel: Restschuld = D × (1 + i)ⁿ − R × ((1 + i)ⁿ − 1) ÷ i. D ist der ursprüngliche Darlehensbetrag, R die Monatsrate, i der monatliche Sollzins als Dezimalzahl und n die Zahl der Raten. Im Beispiel sind i = 0,04 ÷ 12 und n = 120. Bei einem Sollzins von null ergibt sich stattdessen D − R × n.
Ein Zahlungsplan lässt sich auch Monat für Monat nachvollziehen: Zinsen aus der aktuellen Schuld berechnen, von der Rate abziehen und die verbleibende Tilgung von der Schuld abziehen. Eine Sondertilgung reduziert anschließend die Schuld zusätzlich. Die Abschlussrate wird angepasst, sobald die Restschuld niedriger ist als die reguläre Zahlung. Negative Restschulden stellen kein Guthaben aus dem Darlehen dar.
Welche Tilgung passt zu Ihrem Haushalt?
Eine höhere Tilgung verkürzt die Rückzahlungsdauer, lässt aber weniger Geld für andere Ausgaben. Beginnen Sie deshalb mit dem tragbaren Monatsbudget und prüfen Sie dann die Restschuld. Ein zu niedrig angesetzter Tilgungssatz kann die Rückzahlung bis weit in den Ruhestand verschieben. Ein zu hoher Satz lässt möglicherweise keinen Raum für notwendige Instandhaltung.
Vergleichen Sie Varianten mit dem geplanten Rentenbeginn als zusätzlichem Stichtag. Wenn sich die Rate bei Elternzeit oder Teilzeit ändern muss, ist ein vertraglicher Tilgungswechsel interessant. Solche Rechte gelten nur im vereinbarten Umfang. Eine erwartete Erbschaft oder ein möglicher Bonus ersetzt keinen tragbaren regulären Zahlungsplan.
Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung
Wird die Schuld während der ersten Zinsbindung nicht vollständig getilgt, braucht der verbleibende Betrag eine weitere Finanzierung oder Rückzahlung. Die erste Rate bleibt für den neuen Zeitraum nicht automatisch erhalten. Rechnen Sie die ermittelte Restschuld mit höheren und niedrigeren Anschlusszinsen durch und vergleichen Sie die Belastung mit dem dann erwarteten Einkommen.
Im Modell mit 226.375,10 Euro Restschuld ergibt eine Anschlussrechnung mit angenommenen 5 Prozent Sollzins und 3 Prozent Anfangstilgung rund 1.509,17 Euro pro Monat. Das ist eine neue Modellannahme, keine Prognose. Weitere Schritte erläutert der Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Warum steigt die Tilgung bei gleichbleibender Rate?
Bei unverändertem Zinssatz werden Zinsen auf die noch offene Schuld berechnet. Mit jeder Rückzahlung sinkt diese Grundlage. Wenn die Gesamtrate gleich bleibt, wird der dadurch frei werdende Anteil zusätzlich zur Tilgung verwendet. Dieser Verlauf ist der Grund, warum der Tilgungsbetrag später höher als im ersten Monat ist.
Die Anfangstilgung beschreibt nur den anfänglichen Rückzahlungsansatz im Verhältnis zur ursprünglichen Darlehenssumme. Sie bedeutet nicht, dass jedes Jahr genau derselbe kleine Prozentanteil zurückgezahlt wird. Auch die einfache Rechnung „hundert geteilt durch Tilgungssatz“ ergibt deshalb keine korrekte Gesamtlaufzeit.
Zinsanteil
Entgelt für das noch offene Kapital. Bei sinkender Schuld und gleichem Zins wird dieser Teil kleiner.
Tilgungsanteil
Reduziert die Schuld. Bei unveränderter Annuität wächst er im weiteren Verlauf.
Welche Angaben sollte der Tilgungsplan liefern?
Lassen Sie die monatliche Zahlung, Zinsen, Tilgung und verbleibende Schuld ausweisen. Wichtige Stichtage sind Ende der Zinsbindung, geplante Rentenphase und gewünschte vollständige Rückzahlung. Ein Plan, der nur die erste Rate nennt, lässt die späteren Verpflichtungen offen.
Sondertilgungen oder Tilgungswechsel verändern den Verlauf. Nach einer erlaubten Änderung sollte ein neuer Plan erstellt werden. Die vorherige Restschuld bleibt nicht als unverändert richtige Zahl stehen. Außerdem ist zu prüfen, ob die Bank die Rate gleich lässt oder nach den Vertragsregeln anpasst.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Wenn Kapital offen bleibt, wird es neu finanziert oder aus verfügbaren Mitteln zurückgezahlt. Der neue Zins gilt dann auf die verbleibende Summe. Eine längere erste Zinsbindung verlängert also den sicheren Zinssatz, ist aber nicht automatisch Volltilgung. Wer zu einem festen Zeitpunkt schuldenfrei sein möchte, braucht eine darauf berechnete Rate.
Bei einem frei angenommenen Restbetrag von 200.000 Euro entsprechen zwei Prozentpunkte höherem Sollzins zunächst rund 333 Euro zusätzlichem Monatszins. Wie hoch die neue Rate wird, hängt von der dann gewählten Tilgung ab. Ein ausreichender heutiger Schuldenabbau kann dieses spätere Risiko reduzieren.
Beachten Sie bei der Rate außerdem Hausbetrieb, Reparaturen und die persönliche Reserve. Die mathematisch schnellste Rückzahlung ist nicht unbedingt die für den Alltag passende. Eine Rate sollte nicht nur in einem besonders sparsamen Monat funktionieren.
Häufige Fragen
Bleibt die Tilgung jeden Monat gleich?
Bei einer konstanten Annuität und einem festen Sollzins steigt der Tilgungsanteil, weil die Zinsen auf eine sinkende Schuld berechnet werden.
Bedeutet zehn Jahre Zinsbindung zehn Jahre Laufzeit?
Nein. Die Schuld kann nach zehn Jahren noch erheblich sein. Zinsbindung bezeichnet den Zeitraum des festgelegten Zinses, nicht automatisch die Zeit bis zur vollständigen Tilgung.
Warum weicht der Bankplan von einer einfachen Formel ab?
Abweichende Zahlungstermine, Zinstage, Gebühren, Auszahlung in Teilbeträgen oder Sonderzahlungen können die Berechnung verändern. Die Tabelle verwendet ein ausdrücklich vereinfachtes Monatsmodell.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Dabei ist der Zahlungsplan so angelegt, dass das Darlehen innerhalb des vereinbarten Zeitraums vollständig getilgt wird. Die dafür nötige Rate hängt von Summe, Zins und Dauer ab.
Kann ich später die Anfangstilgung ändern?
Ein Tilgungssatzwechsel ist möglich, wenn der Vertrag dies erlaubt oder die Bank einer Änderung zustimmt. Anzahl, Grenzen und mögliche Kosten müssen geprüft werden.